【配景及主要问题】为孩子明年上学买学区房（27年入学，，，孩子京籍昌平户口，，，现无房，，，属731、1911后），，，不知是买海淀照旧西城？
？详细哪个片区？
？主要看过西城德胜、月坛、展览路以及海淀上地、中关村（也妄想看下羊坊店）。。预期是买一个两居（能改小三居最好，，，但不强求），，，希望屋子总价不超640万，，，最好500万区间内，，，兼顾上学和自住。，通勤一方在昌平区沙河，，，一方择业期待定，，，有一辆车。。 【情形及需求】孩子智商不错（5岁自己学习推导了20以内加减法），，，但据幼儿园先生反馈自我约束力不敷，，，不想延伸孩子前途，，，但也不想太过鸡娃，，，目的是希望能施展孩子的智商优势，，，塑造良勤学习习惯和自律能力，，，且包管孩子身心康健，，，家庭关系和气。。不强求拼顶级学校太过鸡娃，，，但希望进勤学校施展孩子智商优势，，，包管中高考效果，，，校风正治理严，，，先生懂教学会指导认真任，，，班风协调上进。。 1、今年几月份前落户西城德胜或月坛的屋子会较量稳妥？
？综合买房时间、政保等各因素，，，明年被调剂出区的概率有多大？
？听中介说，，，今年出区的落户时间是最晚25年11月的，，，若是今年8月尾能落户，，，明年上五路通或西师附小照旧很稳妥的、不会出区，，，月坛片区中介则说是今年年底（或11月）前买，，，上三里河三小肯定不会出区。。不知中介的话是否可信？
？ 2.网传海淀普高率远低于西城，，，区内竞争太强烈，，，蘑菇云状效果让许多效果不敷特殊优异的中等学生分流到职高或进坑校。。也有的说西城普高率是靠职业学校的通俗高中班撑出来的，，，且西城文科、政保特色显着，，，规则不透明，，，现实是暗着卷。。众说纷纭。，不知海淀和西城的真实升学通路是怎样的？
？ 1、既然孩子已经5岁那就做个智商测试呗，，，三甲医院都能做，，，千儿八百块钱。。智商很是高的那就去海淀，，，对天牛娃更友好。。不算太高的也不太鸡娃的那就西城，，，上限不弱于海淀，，，下限和人均都高于海淀。。若是海淀那就上地呗，，，牛娃云集+虎妈群信息多，，，小升初通道也海淀第一。。中关村的小升初看运气，，，羊坊店则是有了上地就没须要了。。 西城通例建议是月坛，，，学区溢价不算太高，，，但资源显着高于其他学区，，，相对算性价比高的。。德胜更好但溢价更高，，，展览路则是标准选项，，，月坛买不到合适的就看这里。。不过改的屋子稳重，，，一般都不太好改，，，否则我们开发商就自己设计。。并且再脱手时未必能收回刷新本钱，，，由于买家肯定会用不喜欢的捏词来砍价。。 2、约束力不敷，，，呵呵，，，先生对所有家长都这么说，，，从我小时间就是这套磕儿，，，那照旧70年月呢。。这做个智商测试吧，，，五岁以上基本准确，，，再大点儿更准。。其他的怎么说呢？
？您的想法太理想化了，，，所有家长都这么预期，，，但现实是很残酷的。。尤其是鸡娃，，，这就跟加班儿似的，，，谁愿意996007啊。，不都是上了船就下不来了吗？
？这看情形吧，，，孩子若是是天牛娃的话有可能好些。。 3、德胜欠好说，，，只能是靠运气，，，若是资金准备好的话就年底之前，，，最好九月之前完成买房+落户。。月坛好的多，，，或许率不至于调剂，，，事实入学人数是逐年镌汰的。。政保无法展望，，，随着学位的宽松，，，政保的数目尚有可能增添呢。。 只能说德胜出区的概率逐年降低，，，明年或许率比今年低，，，更比前几年低。。月坛则或许率不出区了，，，学区内调剂。。中介说的没问题，，，这算是普遍共识，，，他们也没须要拿这种事儿忽悠。。 4、工具城的普高率按80%算，，，其他各区都按70%就行。。但这着实意义不太大，，，由于许多渣校的普高纯属充数儿的，，，一本率很低，，，也就是提供情绪价值吧。。海淀肯定是区内竞争很是强烈，，，我们家深受其害。。但蘑菇云这很正常，，，所有区都是这种情形，，，一分一操场。，高分段竞争极其惨烈。。这每年中考出分后去看看各家牛高的点招现场就知道了，，，怙恃的尊严在孩子分数眼前一文不值，，，只有见识过了才华体会到。。 职高不算普高，，，民办普高也不算，，，并且若是盘算真实普高率的话也得把提前分流的剔除。。这在网上搜搜吧，，，每年都有数据表。。但既然孩子智商高，，，那就没须要关注这些，，，没用。。 现在谁还关注文科啊。，都是理科。。并且哪区的政保少啊。
？海淀几多个大院呢，，，步队子弟就占了很大份额。。朝石丰和通州的政保比例更高，，，哪个区都不少，，，甭琢磨这些了，，，跟咱没关系，，，也没步伐。。 西城历来也没暗着卷啊。，一直是明着来的。。全北京第一家补课机构就是西城的，，，1978年的四中及北医子弟高考补习班，，，也就是英华学校的前身，，，堪称骨灰级。。并且西城是最早玩儿坑校的，，，人均补习机构也一经是天下第一。。这么说吧，，，要想高考出效果，，，除非天才，，，否则哪区都得卷。。 5、真实通道谁也说不清，，，每年的政策和手段全都纷歧样，，，以是才需要妈妈们更关注信息呢。。这要不就找朋侪加几个虎妈群吧，，，海淀西城的都行，，，先学点儿黑话，，，然后进去看几天就大致明确一些了。。 6、总之就是天牛娃去海淀，，，智商越高通道越友好，，，不算太高或不想太卷的就选西城。。海淀看上地，，，西城先看月坛再看其他（好比陶白）。。 我现在屋子在角门东里，，，上班在苏州桥。。老大27年幼升小。，老二31年幼升小。。由于预算有限，，，想买个上车房不思量栖身。。现在有2个方案，，，1是去西城陶白，，，选对口育才或者十五中附小的屋子。。 2是在公司周围买厂洼对口海淀实验苏州街校区、或者车道沟对口理工附或者小南庄对口万泉的屋子。。由于尚有老二上学以是持有时间会久一些，，，等上学后就妄想卖掉。。这几个学校对应的初中水平是差未几吗？
？从学区和保值两个方面，，，您有什么建议吗？
？ 但若是是为了小升初的通道稳妥，，，那通例建议陶白的直升校。。由于西城的上限不低于海淀，，，下限高于海淀，，，也就是在成内情同的情形下选择更占优的呗。。 2、我的建议，，，若是不是特殊偏向哪个学区，，，那就看详细房源吧，，，哪边能买到溢价更低的选哪边。；；；；蛘咚道砺凵纤降囊缂勐识疾钗醇福，但详细房源就有高有低了，，，多看房+多算账，，，这种时期有可能买到低的，，，那就算各项兼顾了。。 3、另外一点，，，若是是我的话会首选海淀，，，好比车道沟这种九年制的，，，在学区内寻找溢价低的屋子。。由于小升初同样省心，，，不比陶白差。。 家有女儿一枚，，，30出面，，，非京籍。。之前的两份事情在国贸，，，现在东直门事情，，，收入一般。。想在谈朋侪前买一套自己的屋子，，，预算1000-1200，，，讨教您该怎样选房? 2、看样子是全款是吧？
？那这么高的预算咱就用扫除法吧。。首先是扫除东城的，，，由于都是带溢价的学区房，，，均价也高，，，1500以下不太好买到溢价低的屋子。。也就是栖身的性价比不算太高，，，并且至少八年以上用不上学位。。 3、然后扫除通州吧。。由于虽然是非京籍，，，但无论是否有落户的想法，，，这预算在郊区都太高了。。确实能买到很宜居的屋子，，，但其他方面未必占优，，，流动性弱，，，也有买到错配小区的可能。。 4、国贸东直门地段儿，，，通例建议是再扫除老公寓，，，这种房在向阳区许多，，，东三东四更多。。这种产品在栖身的性价比高，，，维护的好+物业费高，，，邻人们基本都高收入。。 但大多都是早期的港式塔楼，，，户型大+不方正，，，朝向什么的也不太好选。，社区情形弱，，，出租房多职员流动大。。也就是这种产品过时了，，，不太受追捧导致价钱走势弱，，，以是才显的性价比高的。。 5、是否扫除向阳的学区房看详细房源，，，从理论上说，，，万万以上的预算能在向阳买到溢价很低甚至不带溢价的学区房了，，，但也得详细盘算。。我要建议是先看学区房，，，着实找不到再看不带学区的。。 其他的就剩次新商品房了，，，以东四环外为主，，，朝青四惠不少小区呢，，，这预算不算太特殊。。但最好避开户型偏大的，，，事实这里到现在为止照旧年轻人为主的板块，，，大户型豪宅的价钱走势偏弱，，，也有点儿算错配。。 简朴就这情形吧，，，着实我之前的几条都算是空话，，，重点就是最后一条。。我要建议就是先看太阳宫，，，学区人朝东，，，只管避开老公寓。。然后亚运村的陈经纶嘉铭东区，，，这里的商品房选择多。。不想要学区或没合适的看朝青和四惠，，，选择就更多了，，，栖身的性价比+保值都至少不差。。 想咨询一下换房建议。。我是2024年底为了小孩落户买的屋子，，，买在西马金润二区，，，单间，，，现在出租，，，净租金3000，，，其时180w吧。。现在我们在老家，，，想着小孩大了，，，（现在1岁半）去北京上学，，，换二居适合一家人住。，不追修业区，，，我看现在同小区也有200w，，，不到300w的二居。。您以为需要这么早折腾吗（暂时没看其他区域）或者需要折腾吗？
？事实卖房买房要花许多精神和时间，，，我怕到时间着急溢价空间下降。。想听听你呢的建议，，，谢谢！ ps还想讨教您这个地段的租售比区间是几多？
？换二居也是出租，，，那是不是二居的租金（租售比）相对一居会折价？
？看了您关于生齿镌汰和房价走势的文章，，，想问丰台这个地方能跟住大盘走势吗？
？ 1、西马金润的开间，，，180万的屋子净租金3000，，，不太对。。若是不是屋子有硬伤导致房价跌的许多，，，那租金肯定要少了，，，4000左右才合理，，，事实这是开间。；；；；蛘咚等羰钦3000块是市场价，，，那这套房或许率有硬伤，，，否则不至于各项都不占优。。 2、屋子是用来住的，，，为了改善就换成两居呗。。时间精神的看自己了，，，但一般都是好几年才置换一次呢（刚需是七年换房），，，谈不上多折腾。。 并且您看的是西马金润的这种房，，，哪儿有溢价空间啊。
？打个例如吧，，，都是明星网红才担心形象受损呢，，，通俗人有什么可担心的啊。
？自寻懊恼。。 3、全北京的普宅平均租售比是650，，，大户型750，，，老破小500左右，，，小开间400左右不超450，，，肯定不超500。。以是您这套房若是净租金是3000，，，那毛租金也就3200左右，，，说明要不就是房价才130来万（这不太可能），，，要么就是房租要低了。。 在刚需小区中，，，二居的租金收益低于紧凑型一居（50平之内），，，尤其是户型偏大的二居（80平以上）的，，，显着低于小一居，，，更低于开间。。
？涞挠攀剖亲饨鸶撸，但价钱走势不强。。若是不是为了自住。，那最好买小两居（70平左右）的，，，租金收益相对高。。 我有一套石门苑的屋子，，，距离顺义石门地铁站15分钟步行距离。。2003年的拆迁房，，，100平米，，，刚下来房本。。现在家里有李遂4套拆迁房还没下房本。。石门苑月租金3500元，，，我是卖了这屋子照旧持有呢？
？请帮我解答 1、卖了照旧持有？
？呵呵，，，绝大大都回迁房业主的选择都是留着收房租呗，，，拆迁之前的宅基地自建房不也是收房租的吗？
？换成能套现的就心态变了吗？
？ 屋子是用来住的，，，有升级改善的需求就卖掉置换呗，，，没有就留着。；；；；蛘呤亲偶庇们吐舻簦，不缺钱就留着。。再或者是能找到年化收益在2%以上的稳妥理财渠道就卖掉，，，找不到就留着，，，您这套房的租金收益率应该在1.5%左右。。 2、详细说屋子，，，步行15分钟就是一公里左右，，，这可以算地铁房，，，但不算特殊优势。。由于对在顺义外地事情的来说无所谓，，，对在市区事情的来说也没显着节约时间精神，，，以是犯不上多掏房价+房租。。 3、以是这套房更适合自住。，其他方面则没什么优势，，，不算投资房。。留着照旧卖掉就看自己的需求了，，，有改善vs着急用钱vs高收益理财的三项之一，，，那就卖掉，，，没有的就留着。。 或者这么说吧，，，假定您现在手中是有250万现金，，，那会怎么选择？
？是再添钱买套改善房自住。，照旧找个高收益+稳妥的理财，，，照旧买套回迁房踏扎实实的收租金？
？